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Facultad de Arquitectura y Urbanismo

El Barrio Italia, en el centro de la capital, es un ejemplo en pleno desarrollo:

Barrios de moda: suben precios de viviendas, pero se encarece la vida

El Mercurio

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Nuevos propietarios y tiendas glamorosas llegan a convivir en una misma manzana con quienes han sido sus históricos ocupantes. No pocos se ven empujados a abandonar el lugar, porque suben los arriendos.

"El barrio ha tenido un cambio bastante grande. Por un lado, ha sido para mejor. Es más conocido, llega más público y hay nuevas tiendas. Pero por otro lado, ha sido un poco malo, porque se ha perdido a la 'familia', a los vecinos. La gente se ha tenido que ir. Le han sacado mejor precio a sus propiedades. En el caso de los arrendatarios, les han pedido los lugares donde viven, porque ahora se arriendan más caros a los comerciantes".

Myriam Sánchez es una testigo privilegiada de la transformación del Barrio Italia, y describe a la perfección el recambio poblacional de su barrio de toda la vida. Vive allí desde hace 28 años, es presidenta de la junta de vecinos Santa Isabel N° 6 y tiene un almacén en Santa Isabel, entre Condell y avenida Italia. "Con el tiempo, el barrio se ha consolidado y la clientela se va repitiendo, pero hubo un período en que eran muchas caras desconocidas", dice sobre la masiva llegada de nuevos residentes, que comenzó en 2009.

Hoy, el Barrio Italia es albergue de artistas y concentra un amplio abanico de oferta comercial, liderada por tiendas de diseño y cafés, que conviven con anticuarios, fuentes de soda y almacenes de barrio.

Es un ejemplo perfecto de gentrificación, un concepto más bien desconocido y que para mayor dificultad tiene dos caras. Para algunos especialistas consiste en la llegada de nuevos residentes a un sector, quienes tienen mayores ingresos que los que estaban previamente. Para otros, es la expulsión o reemplazo de los antiguos habitantes.

En el mundo hay casos ilustres, como el Soho en Nueva York, que en los sesenta empezó a albergar a varios artistas, quienes reconvirtieron viejos galpones industriales en sus viviendas, arrastrando consigo galerías de arte y boutiques.

En Barcelona, el proyecto 22@Barcelona reconvirtió un terreno industrial de 200 hectáreas en un distrito destinado a la innovación. Los valores de venta y de arriendo de locales comerciales en esa zona aumentaron un 50% entre 2000 y 2008. "Todas las actividades (productivas) pugnan y compiten por la mejor localización, pero sólo las que tienen una renta mayor son las que se quedan con los mejores lugares", explican sobre la gentrificación productiva Esteve Dot Jutgla, Antònia Casellas y Montserrat Pallares-Barbera, investigadoras de la Universidad Autónoma de Barcelona.

En Santiago hay varios ejemplos, como la avenida Perú (en Recoleta), la confluencia de avenida Independencia con Santos Dumont (en Independencia) y la Alameda hacia el sur hasta 10 de Julio, y Santiago centro.

Sube el precio del suelo

Los barrios que se ponen de moda aumentan la demanda por vivir o instalarse allí, lo que hace que los dueños puedan sacarles mejor precio a sus viviendas. "Los propietarios ganan en plusvalía", explica Alberto Hardessen, profesor de Construcción Civil de la Universidad Católica. Es decir, los metros cuadrados valen más que antes sin que se les haya puesto un peso adicional.

Las casas en la avenida Italia hoy cuestan, incluso, el doble de lo que valían en 2010.

"La casa de al frente la están vendiendo en $150 millones y a nosotros nos costó casi la mitad en 2010. Una casa de aquí en la esquina está avaluada en $250 millones" describe Paulo Dávalos, dueño de la tienda de artesanías Alicanto.

"Hay una plusvalía muy fuerte que no se relaciona con los promedios nacionales. Es un tema que ocurre aquí -y no en la comuna-, en el Barrio Italia", dice Paulina Ureta, dueña de la galería La Candelaria, que alberga 14 tiendas comerciales.

En zonas colindantes, como Ñuñoa, los precios de las casas usadas crecieron 20,4% entre 2010 y 2012, según Real Data. "Las comunas se están poniendo al día en términos de precios", explica Patricio Hempel, socio de esta consultora.

Con la gentrificación también hay ganancias desde el lado del consumo. "Si es gente de más altos ingresos la que llega a un barrio, gasta más; entonces, hay más posibilidades de comercio", explica David Assael, arquitecto, urbanista y director de Plataforma Urbana.

La oferta se sofistica. "Es la elitización, la especificidad del consumo de ciertos bienes. Dentro de la oferta aparecen productos de carácter cultural: se vende otro tipo de periódico, otro tipo de pan", explica Ernesto López, investigador Fondecyt y director académico de la Facultad de Arquitectura de la Universidad de Chile.

El auge del Barrio Italia está atrayendo a empresas más identificadas con los segmentos de altos ingresos. Fernando Kreis, gerente de expansión de Engel & Völkers, Chile, Argentina, Uruguay y Perú, cuenta que la firma abrirá una oficina en Ñuñoa en agosto o septiembre próximo, para atender justamente la demanda de estas zonas.

Almacenes, de baja

El anterior era sólo un lado de la historia. El otro es el de los habitantes expulsados y el de los locales del barrio, que luchan por ganarse a los nuevos residentes.

La principal razón del éxodo forzado es el alza de los arriendos. En el Barrio Italia, los de las casas subieron casi 50%, y los locales comerciales, en 100% en los últimos años, lo que obligó a varios de los antiguos inquilinos a irse, aseguran los vecinos.

Un locatario que prefiere reserva de su nombre cuenta de un caso en que se duplicó el precio de arriendo de un local a comienzos de este año. "Lo subieron de $200 mil a $400 mil mensual y le dijeron al inquilino que si no le gustaba se tenía que ir", comenta.

En este escenario, el almacén Caupolicán es un sobreviviente, con sus más de 60 años de historia. Su dueño, Luis Henríquez (96 años), lo abre todos los días, pese a que las ventas han bajado. "El negocio dejó de ser el sustento familiar. Ahora es un negocio de urgencia. Si a alguien le falta una cebolla, viene", cuenta María Henríquez (hija del dueño), y agrega que muchas veces les han ofrecido comprar o arrendar la casa.

El desplazamiento es un síntoma estudiado por Japonica Brown-Saracino, profesora adjunta del Departamento de Sociología de la Universidad de Boston. Brown-Saracino explica: "En mi investigación he encontrado algunos gentrificadores -a esos que llamo 'conservadores sociales'-, que están muy conscientes de esto y que trabajan en prevenir el desplazamiento de los 'auténticos' veteranos. Pero en ninguno de los sitios que he estudiado, detienen la gentrificación", dice.

Otro inconveniente es el pago de los suelos por parte de las inmobiliarias, que en ocasiones es cancelado a los propietarios de las viviendas bajo el precio de mercado. "La teoría dice que donde hay mucha demanda de suelo, los precios suben (...) En la investigación Fondecyt estamos viendo que no es así. Lo que se hace es mucha fusión predial, se compran varios predios para hacer un proyecto. A la persona que le compran primero, le pagan buen precio, y a todo el resto le pagan muy mal", explica López, y menciona ejemplos como avenida Perú en Recoleta e Independencia con Santos Dumont en Independencia.

"El barrio está, entre comillas, de moda. Porque igual hay gente que viene por primera vez o que lo descubre caminando".Paulo Dávalos, Dueño de la tienda de artesanía Alicanto, en avenida Italia"Los vecinos esperan que el barrio no se convierta en una Suecia 2.0".Myriam SánchezPresidenta de la junta de vecinos Santa Isabel N° 6

"Es importante conservar las casas originales y no tratar de aprovechar hasta el último centímetro para arrendar".Paulina Uretadueña de la galería La Candelaria"Es totalmente distinto al concepto del mall. El paseo aquí es familiar, y la gente viene a disfrutar a escala humana".Soledad Figueroa, Socia del Café de La Candelaria.

El mito del Parque Forestal

Aunque para algunos, el Parque Forestal pueda ser un ejemplo de barrio en auge y de gentrificación, lo cierto es que esa zona es desde siempre albergue de sectores más acomodados.

Lo que ha ocurrido allí es un recambio generacional y una activa inversión pública en la conservación de parques y avenidas, dicen los expertos. "Ese sector del centro de Santiago es de los pocos que no entraron en obsolescencia. El Parque Forestal nunca estuvo deteriorado y eso quiere decir que tampoco cambió tanto", explica David Assael, de Plataforma Urbana.

En parte por el "misticismo" y la apariencia del sector, desde hace varios años los precios de venta y arriendo en la zona están al alza. Hoy, un departamento en Parque Forestal puede alcanzar valores de hasta $ 1,5 millón por m {+2} , según datos de Engel & Völkers.

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Publicado el domingo 8 de julio de 2012, Vía El Mercurio

 

por Claudia Ramírez

Lunes 9 de julio de 2012

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